서울시가 '25년까지 24만호 주택공급을 본격화하기 위해 ｢재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안｣을 26일(수) 발표했다.

오세훈 시장은 “지난 '15년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 ‘재개발‧재건축 정상화’라는 과제가 반드시 선결되어야 한다”고 밝혔다.

재건축 시장의 경우 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있는 만큼 상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경을 개선하는 데 효과가 있는 재개발 사업에 대한 규제 완화책을 우선 가동해 신속하고 신중한 주택공급을 본격 추진한다는 계획이다.

서울시 분석에 따르면 '15년 이전 재개발 구역으로 지정된 사업장을 통해 '25년까지는 연평균 1만2천 호가 꾸준히 공급 가능하지만, '26년 이후엔 입주물량이 연평균 4천 호로 급감이 우려되는 상황이다.

6대 방안은 ①‘주거정비지수제’ 폐지 ②‘공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화 통한 사업성 개선 ⑥매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴이다.

첫째, 그동안 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’를 폐지한다. 기존에는 ‘법적요건’과 ‘주거정비지수제’를 모두 충족해야 했다면, 이제는 법적요건만 충족하면 재개발구역 지정이 가능해진다.

재개발 구역지정을 위한 법적요건은 필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상)을 충족하고 선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 중 1개 이상을 충족하면 된다.

현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 약 50% 달하지만 ‘주거정비지수제’를 적용하면 재개발 가능 지역은 14%에 불과하다. 상당수의 노후 저층주거지가 주거환경이 열악해지고 있지만 재개발이 되지 않고 점점 슬럼화되고 있는 상황에서 주거정비지수제 폐지는 이런 지역의 주거환경개선을 위한 해결책 중 하나가 될 수 있을 것으로 기대된다.

둘째, 서울시가 주도하는 ‘공공기획’을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다.

 ‘공공기획’은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다. 정비구역 지정절차가 원활해질 뿐 아니라 주변 경관과 조화를 이루는 품격 있는 아파트 단지를 구현할 것으로 기대하고 있다.

 ‘공공기획’ 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 1/3(14개월)로 단축할 수 있다. 주민제안‧사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축한다.

셋째, ‘주거정비지수제’가 폐지되더라도 주민동의 등 민주적 절차는 보호‧강화하되, 확인 단계는 간소화한다.

현재 주민동의율 확인절차는 총 3단계로, 주민제안 단계(10%) → 사전타당성 조사 단계(50%) → 정비구역 지정 단계(2/3 이상)다.

사전타당성 조사 단계는 ‘공공기획’ 도입으로 통합‧폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화한다. 정비구역 지정 단계는 2/3 이상 동의율을 그대로 유지한다.

넷째, 재개발해제구역 중 노후화‧슬럼화돼 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다.

서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고, 해당 구역들이 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로 분석되었다. 시는 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다.

특히, 해제지역의 70%가 동북‧서남권에 집중 분포돼있어 해당 지역에 재개발 재추진이 활성화된다면 지역균형발전 효과도 기대된다.

다섯째, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 지역은 2종 일반주거지역으로 완화한다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 ‘재개발’ 추진시 주거환경개선을 위해 규제를 완화하는 것이다.

이렇게 되면 정비계획 수립시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률 (기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 기대된다.

현재 서울시의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역(325㎢)의 약 43%(140㎢)를 차지하고 있다. 그 중 2종7층 지역은 약 61% (85㎢)에 달해 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있어 2종7층지역에 대한 규제완화가 이루어지면, 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 예상된다.

여섯째, 구역 지정 활성화를 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 실시, 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다. 구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높인다는 목표다.

시는 각 자치구별 주택수급계획과 재개발현황 등을 토대로 연도별 공급목표를 설정하고 재개발 시급성, 자치구별 안배, 추진의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다.

서울시는 이런 내용을 골자로 하는 6대 규제완화책 시행을 위한 준비 절차로 오는 10월까지 ｢도시 및 주거환경정비 기본계획｣ 변경을 마무리한다.

동시에, 투기방지 대책을 병행해 투기세력 유입차단을 위해 가능한 모든 방법을 동원할 계획이다.

후보지 선정 전 : 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시한다. 이를 통해 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단할 예정이다.

후보지 선정 후 : 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역’ 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.

서울시는 재개발 규제완화를 통해 '25년까지 연평균 2만6천호, 5년간 총 13만호를 공급한다는 계획이다. 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해 연평균 2만2천호, 총 11만호를 공급해 ‘재개발‧재건축 정상화’로 '25년까지 총 24만호의 주택공급을 추진한다.

시는 '15년 이후로 신규 구역 지정이 없었던 만큼, ‘26년 이후 주택공급 절벽 우려를 만회하기 위해 지난 10년 간 연평균 공급량인 1만2천호의 2배 이상(연 2만6천호)을 공급한다는 목표다.

서울시가 재개발 규제완화를 통해 5년 간 공급목표로 세운 13만호는 당초 시가 계획했던 기존 6만호(민간재개발 3만+공공재개발 3만)에 이번 규제완화를 통해 7만호를 추가 공급하는 것이다.

금번 규제완화로 기존 6만호의 추진속도도 앞당겨질 것으로 기대된다.

오세훈 시장은 “많은 전문가들이 진단하듯 주택가격 급등의 핵심원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급이다. 서울시는 재개발부터 정상화해 재개발 규제완화를 시작으로 2025년까지 24만호 주택공급을 본격화하겠다. 최근 10년 간 주택공급 기회감소를 만회해 나가겠다.”며 “동시에 부동산 시장 교란행위에 대해서는 일벌백계의 확고한 원칙 아래, 필요하다면 서울시의 권한을 총동원해 추가 대책도 지속적으로 강구하겠다. 서울의 최대 민생현안인 ‘서울시민의 주거안정’을 이루는데 모든 역량을 집중하겠다.”고 말했다.